【マンション】不動産投資について話を聞いてみた【経営】

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ある日、携帯に知らない番号から電話がきた、、、
恐る恐る出てみると、知らない不動産屋からで「電話の内容は都内のワンルームマンションを買いませんか?」といった内容である。

人に貸して家賃を得るという投資用マンション(マンション経営)というもので、10年くらい前には、良く夕方のニュースでこういった投資用不動産のトラブルが放送されていたが詳しくは知らなかったので折角なので色々聞いてみた。

だいたい1時間くらい電話をしたのだが、最終的に私の収入が無いことを話すと残念そうに電話を切っていった。

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携帯電話に直接電話営業が来る

最初のやり取りはこんな感じである。

とぅるるるる・・・・・とぅるるるる・・・・・

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nakatty

はい、nakattyです

あ、もしもしnakattyさんのお電話ですか?

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????

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nakatty

そうですけど、、、

私、株式会社○○のオカザキと申します

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オカザキ

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nakatty

オカザキさんですか、、、初めまして。

実はですね、今回初めてお電話させていただいたのですが、nakattyさんが今お納めになっている税金の節約のご案内でお電話させていただきました。

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オカザキ

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nakatty

え?税金ですか?

そうです。今、nakattyさんがお納めになっている所得税・住民税が毎年20万円くらいお手元に返ってきたら嬉しいと思いませんか??

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オカザキ

といった感じで、税金が返ってくるという話しであった。

投資用マンション(マンション経営)とは

投資用マンション(マンション経営)とは、自分で住むためではなく、人に貸すためのマンションを購入し、入居者を住まわすことで家賃収入を得るのを目的としたマンションのことである。
もちろん投資になるので、メリットやデメリットが存在する。
もしかしたら投資用マンションを売っている不動産屋ごとに多少の違いはあるかもしれないが大まかな流れは下の図の様な感じだ。

大まかな流れ
①投資用マンションを買う時に銀行からお金を借りて(住宅ローン)購入します。
②月々の支払い(ローンの返済)は入居者からもらう家賃で支払う。
③マンションの管理や入居者の募集は管理契約をしている不動産屋が全部行う(自分で全てやる人もいるそうです)。
④毎年確定申告すれば住民税と所得税が返ってくる。
こんな感じらしいです。



投資用マンションのメリット

投資用マンション(マンション経営)のメリットは簡単にいうと3つあるとのことだ。

節税効果

代表的なメリットはこれっぽい。
人に貸して家賃収入を得ているわけだが、この家賃収入を得るためにかかった経費を計上し確定申告をすると、家賃収入よりもかかった経費の方が大きくなるとのことである。
そのマイナス分を本業の収入と合算することで本業の課税対象になる金額が下がるので実質的に税金の払い過ぎになり、払い過ぎた分が返ってくるという仕組みらしい。
自分で書いてても意味がわからないʅ(´⊙ω⊙`)ʃ{チンプンカンプンだぁ

生命保険

なんでも、このマンションを購入する時に「団体信用生命保険」というものに加入をするらしい。
この「団体信用生命保険」とは、要はローン返済中に私が、事故で働けなくなったり死亡したらローンがチャラになるものらしい。
これが生命保険の代わりになるらしい。私にもしものことが合った時、購入したマンションが残された家族の生活を支えてくれるとのことである。
私は独身なので残す家族はいないが、とりあえず見栄で

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nakatty

それは妻と息子を残しても安心ですね。

と言っておいた。

個人年金がわり

ローンの完済を定年と同じくらいに済ませるようにするらしい。そうすると入ってくる家賃が丸々手元に残るのでこれが毎月入る年金がわりになるというのだ。
仮にまとまった金額が必要になれば、マンションの部屋を売却すれば良いとのことだった。

投資用マンションのデメリット

珍しく?デメリットもしっかり説明してくれた。
家賃収入前提の話なので家賃が入らない場合が主なデメリットになるらしい。

家賃が入らない(入居者が決まらない)

「家賃保証」なるものがあるとのこと。例えばもともと10万円の家賃収入が見込める物件を8万円で不動産屋に借り上げてもらうとのこと。
こうすると入居者が居ても居なくても確定で8万円の家賃が毎月入ってくるというものらしい。入居者が居ても8万円の家賃しか取れないのが注意点である。

家賃の滞納

入居者が居ても家賃を滞納されてしまったら??というものだが、これも「滞納保証」というものがあり、加入していいれば入居者が居れば、家賃を滞納されても管理会社が負担?回収?してくれるというもので家賃が回収できないということはないとのこと。もちろん、加入することで本来取れる家賃よりも金額は下がるらしい。手数料のようなものとのこと。

物件が倒壊したら

あまり無いケースらしいですが「倒壊しても土地分の権利は残ります(`_´)b」とのこと。

金利の上昇など

可能性としてありますが「上がったら上がったで、経費に計上できるんでその分、税金返ってきますよ(`_´)b」とのこと。

まとめ




後半はオカザキ(仮名)が疲れてきたのか一問一答になってきたが、結局は住宅ローンで購入するのでローンが通る人をさがしてる感じだ。
多分会社勤めしている時の名簿を使ってたっぽい。

設立30年も経ってない会社のくせに「30年間は当社で借り上げるので家賃が入って来ない心配はいらないです!」と言われても説得力は欠けてるなと思った。実績もないのにどう信じればいいのかと、、、。

まぁどうせ買えないけど、仮に買えたとしてもやらないだろうなぁ、、、マンション経営。

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